LEG erwartet leichtes Plus und will wieder wachsen

Die deutschen Wohnimmobilienunternehmen sehen die schlimmsten Zeiten des Marktes hinter sich. Nach den positiven Zahlen des größten deutschen Vermieters Vonovia strebt auch die Nummer zwei, LEG, wieder Wachstum an.

„Unser operatives Geschäft läuft hervorragend, unsere Finanzen sind stabil, und die Bewertungen unseres Portfolios haben einen Wendepunkt erreicht“, erklärte LEG-Chef Lars von Lackum am Freitag bei der Präsentation der Quartalszahlen. „Wir blicken mit Optimismus in die Zukunft.“

Nach erheblichen Abwertungen – allein 2023 fiel der Wert um 11,9 Prozent – erwartet das Düsseldorfer Unternehmen bei der nächsten Bewertungsrunde zum Jahresende wieder einen leichten Anstieg. „Aufgrund der spürbaren Erholung auf den Wohnimmobilienmärkten rechnet die LEG für das zweite Halbjahr 2024 bei der Neubewertung ihres Immobilienbestands mit einem Effekt zwischen null und plus 0,5 Prozent“, heißt es in der Unternehmensmitteilung.

Die Zahlen kamen bei den Anlegern gut an: Am Freitag legte der LEG-Kurs in einem insgesamt schwachen Markt um mehr als zwei Prozent auf 87 Euro zu. Auch andere Immobilienunternehmen wie Vonovia und Aroundtown gehörten zu den Gewinnern auf den Märkten.

Die milliardenschweren Abwertungen gehörten zu den Hauptgründen, warum Wohnimmobilienkonzerne in den letzten Jahren einen strikten Konsolidierungskurs verfolgten und sich von Teilen ihres Bestands trennten.

Erholung auf dem Transaktionsmarkt

Im ersten Halbjahr 2024 verzeichnete der Immobilienbestand einen Wertverlust von 1,6 Prozent, was zu einem negativen Periodenergebnis von 143 Millionen Euro führte. Ohne die Neubewertung des Portfolios erzielte das Unternehmen im dritten Quartal jedoch wieder einen Gewinn von 95,9 Millionen Euro.

Durch die Abwertungen stieg auch die Verschuldung im Verhältnis zum Immobilienwert, eine wichtige Kennzahl in der Branche, bei vielen Wettbewerbern über ihre festgelegten Zielvorgaben. Diese Entwicklungen wurden von Ratingagenturen und dem Finanzmarkt genau verfolgt.

Der sogenannte Loan to Value (LTV) lag zum Ende des dritten Quartals bei 48,5 Prozent und liegt damit weiterhin deutlich über dem selbst gesteckten mittelfristigen Ziel von 45 Prozent, jedoch unter dem Wert von 49 Prozent zum Halbjahr. Zum Jahresende 2023 betrug der LTV 48,4 Prozent.

Konkurrent Vonovia verzeichnete ebenfalls bessere Werte. Laut CEO Rolf Buch soll der LTV dort bis Ende 2024 auf 45 Prozent sinken. Ende September lag der LTV bei noch 46 Prozent.

Im Vergleich dazu gab sich von Lackum im Investorencall zurückhaltender. Während Buch bereits das Ende der groß angelegten Verkaufsmaßnahmen für Vonovia verkündet hat und künftig wieder als Käufer am Markt auftreten möchte, konzentriert sich die **LEG** weiterhin auf die Stabilisierung ihrer Bilanz. „Unser Ziel ist es, den LTV-Wert zu erreichen“, erklärte von Lackum. Dies schließt auch im kommenden Jahr weitere Portfolioverkäufe ein.

In diesem Jahr ist die LEG bei den Verkäufen bereits weit fortgeschritten und profitiert eigenen Angaben zufolge von der Belebung des Transaktionsmarkts. Seit Jahresbeginn wurden rund 3.400 Wohnungen für etwa 330 Millionen Euro verkauft, was insgesamt leicht über dem Buchwert liegt. Laut der LEG stehen weitere 2.000 Einheiten zum Verkauf. „Wir wollen immer zum Buchwert verkaufen“, betonte von Lackum.

Starkes Mietwachstum

Anfang der Woche hatten die Düsseldorfer überraschend ihre Rückkehr auf den Käufermarkt bekannt gegeben, trotz der weiterhin hohen Verschuldung. Das Unternehmen übernimmt von der angeschlagenen Adler Group weitere 52,68 Prozent der Anteile an Brack Capital Properties (BCP).

Bereits 2021/2022 hatte die LEG 35,52 Prozent der BCP-Anteile erworben. Mit dem Abschluss des aktuellen Aktienkaufvertrags erhöht die LEG ihren Anteil auf insgesamt 88,20 Prozent und hat nun die vollständige Kontrolle über das Unternehmen. Die BCP besitzt rund 9.100 Wohnungen, hauptsächlich in Nordrhein-Westfalen – dem Kernmarkt der LEG.

Lars von Lackum erklärte, dass es vonseiten der Adler Group eine Bieterfrist gegeben habe und man die Gelegenheit zur strategischen Aufstockung der Anteile nutzen wollte. „Wir beobachten natürlich den Markt und bleiben bei weiteren Zukäufen grundsätzlich zurückhaltend, wenn es keinen strategischen Mehrwert bietet“, so von Lackum.

Neubau weiterhin ausgeschlossen

Lars von Lackum erteilte dem Thema Neubau eine klare Absage. „Wir sind aus guten Gründen aus der eigenen Projektentwicklung ausgestiegen“, sagte er im Gespräch mit dem *Handelsblatt*. Neubau und Bestandsmanagement seien zwei grundlegend unterschiedliche Geschäftsmodelle, die unterschiedliche Prozesse, Kompetenzen und Mitarbeiter erforderten. „Wir sind überzeugt, dass die Qualitäten eines guten Bestandshalters nicht die gleichen sind wie die eines erfolgreichen Projektentwicklers.“

Trotzdem habe die LEG in der Vergangenheit einige Jahre in den Neubau investiert, um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken. Unter den aktuellen Rahmenbedingungen sei die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum jedoch nicht mehr möglich. „Deshalb suchen wir nach starken Partnern, die über umfangreiche Kompetenzen im Bereich der Großprojektentwicklung und eine solide finanzielle Basis verfügen“, erklärte von Lackum.

Vonovia setzt auf Neubau

Im Gegensatz dazu äußerte sich der **Vonovia-Chef** im Rahmen der Quartalszahlen positiver zum Neubau. Der Wohnungskonzern plane, die Baukosten deutlich zu senken und das Neubauprogramm mit jährlich 3.000 Wohnungen wieder aufzunehmen.

Starke operative Ergebnisse

Im operativen Geschäft erzielte die LEG im ersten Halbjahr einen Mittelzufluss (AFFO) von 152 Millionen Euro. Die Prognose für das Gesamtjahr, die zwischen 190 und 210 Millionen Euro liegt, wurde bekräftigt. Auch die Nettokaltmieten stiegen um 3,3 Prozent.

Für das Geschäftsjahr 2025 erwartet die LEG „ein weiteres signifikantes Ertragswachstum“. Für das kommende Jahr rechnet das Unternehmen mit einem AFFO in einer Bandbreite von 205 bis 225 Millionen Euro. Weitere Zukäufe sind ebenfalls nicht ausgeschlossen: „Wenn sich durch die positiven Tendenzen am Immobilienmarkt attraktive Opportunitäten bieten, werden wir sie nutzen – aber stets mit großer Umsicht“, so von Lackum.