Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren bezeichnet eine Methode der Immobilienbewertung, die auf der Bestimmung des Ertragswertes einer Immobilie basiert. Es wird vor allem bei der Bewertung von Einkommensobjekten wie Mietshäusern, Bürogebäuden oder Gewerbeimmobilien angewendet. Das Verfahren ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der zukünftige Ertrag der Immobilie im Vordergrund steht, beispielsweise bei der Bewertung von renditeorientierten Objekten.

Grundprinzip

Das Ertragswertverfahren geht davon aus, dass der Wert einer Immobilie in erster Linie durch die zukünftigen, erzielbaren Erträge bestimmt wird. Diese Erträge werden meist aus den Mieteinnahmen der Immobilie abgeleitet, wobei alle mit der Immobilie verbundenen Kosten, wie beispielsweise Instandhaltung, Verwaltung und Steuern, berücksichtigt werden müssen. Der Ertragswert ist somit der Barwert der zukünftigen Nettoerträge, die ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann.

Berechnung des Ertragswertes

Die Berechnung des Ertragswertes erfolgt in mehreren Schritten:

1. Ermittlung des Rohertrags: Hierbei werden die jährlichen Mieteinnahmen ermittelt, die die Immobilie voraussichtlich generieren wird. Dabei sind auch etwaige Leerstände und Mietausfälle zu berücksichtigen.

2. Abzug der Bewirtschaftungskosten: Vom Rohertrag werden alle laufenden Kosten abgezogen, die mit der Immobilie verbunden sind, wie z. B. Verwaltungskosten, Reparaturen, Versicherung, Grundsteuer und sonstige Betriebskosten. Das Ergebnis ist der Nettoertrag.

3. Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes (Liegenschaftszinssatz): Der Kapitalisierungszinssatz ist ein marktüblicher Zinssatz, der die Rendite widerspiegelt, die ein Käufer für die Immobilie zu erwarten hat. Dieser Zinssatz berücksichtigt das allgemeine Zinsniveau, das Risiko der Investition und die Lage der Immobilie.

4. Berechnung des Ertragswertes: Der Ertragswert wird durch die Kapitalisierung des Nettoertrags mit dem Kapitalisierungszinssatz berechnet. Die Formel lautet:

Ertragswert = Nettoertrag/Kapitalisierungszinssatz

Häufig wird zusätzlich eine Restnutzungsdauer der Immobilie berücksichtigt, um den Barwert der zukünftigen Erträge genauer zu bestimmen.

Anwendung und Bedeutung

Das Ertragswertverfahren ist besonders geeignet für die Bewertung von Immobilien, deren Wert überwiegend aus der Nutzung als Einkommensquelle resultiert, etwa bei Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden oder Einzelhandelsimmobilien. Es wird auch bei der Bewertung von Grundstücken, die potenziell renditeorientiert genutzt werden können, angewendet.

In Deutschland ist das Ertragswertverfahren eine anerkannte Bewertungsmethode, die insbesondere im Immobilienrecht und bei der steuerlichen Bewertung von Bedeutung ist. Es wird etwa bei der Bewertung von Immobilien für steuerliche Zwecke, bei der Kaufpreisfindung oder im Rahmen von Unternehmensbewertungen angewendet.

Vorteile und Nachteile

Vorteile:

- Geeignet für renditeorientierte Objekte.

- Objektive, nachvollziehbare Berechnung.

- Berücksichtigt zukünftige Ertragsaussichten und wirtschaftliche Lebensdauer der Immobilie.

Nachteile:

- Abhängigkeit von Annahmen über die zukünftige Entwicklung der Mieteinnahmen und der Marktentwicklung.

- Der Kapitalisierungszinssatz kann stark schwanken, was zu Unsicherheiten führt.

- Bei unsicheren Marktlagen oder besonderen Objekten kann das Verfahren ungenau sein.

Insgesamt stellt das Ertragswertverfahren eine der zentralen Methoden der Immobilienbewertung dar, die insbesondere in professionellen Bewertungen und der steuerlichen Einschätzung eine wichtige Rolle spielt.