NOI – Net Operating Income

Net Operating Income (NOI), auf Deutsch auch als Netto-Betriebsergebnis bezeichnet, ist eine zentrale Kennzahl in der Immobilienwirtschaft, die den finanziellen Ertrag einer Immobilie nach Abzug der laufenden Betriebskosten, jedoch vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Finanzierungskosten misst. Sie gibt an, wie viel Einnahmen eine Immobilie aus ihrer operativen Tätigkeit erzielt, also aus der Vermietung oder Nutzung der Immobilie, nachdem die direkten Betriebskosten abgezogen wurden.

Der NOI ist eine wichtige Kennzahl, die oft zur Bewertung von Immobilien oder als Grundlage für Investitionsentscheidungen verwendet wird. Es handelt sich dabei um eine maßgebliche Größe, um die Rentabilität einer Immobilie zu bestimmen, da der NOI die tatsächlichen Erträge des Objekts unabhängig von der Finanzierung oder steuerlichen Aspekten widerspiegelt.

Berechnung des NOI

Der Net Operating Income (NOI) wird wie folgt berechnet:

NOI=Mieteinnahmen−Betriebskosten\text{NOI} = \text{Mieteinnahmen} - \text{Betriebskosten}NOI=Mieteinnahmen−Betriebskosten

Mieteinnahmen umfassen alle regelmäßigen Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie, wie z.B. Mietzahlungen von Wohn- oder Gewerbemietern. Betriebskosten sind die Kosten, die notwendig sind, um die Immobilie in einem betriebsfähigen Zustand zu halten, und beinhalten üblicherweise:

• Verwaltungskosten (z.B. Verwaltung der Mietverhältnisse),

• Instandhaltungskosten (z.B. Reparaturen, Gartenpflege),

• Betriebs- und Energiekosten (z.B. Heizkosten, Wasser, Strom für die Gemeinschaftsflächen),

• Versicherungskosten (z.B. Gebäudeversicherung),

• Steuern und Abgaben, die auf die Immobilie entfallen (z.B. Grundsteuer).

Nicht enthalten im NOI sind Finanzierungskosten (wie Zinsen auf Darlehen), Abschreibungen und Steuern, da der NOI nur die operative Rentabilität der Immobilie widerspiegelt, ohne den Einfluss der Kapitalstruktur oder der steuerlichen Belastung.

Beispiel für die Berechnung des NOI

Angenommen, ein Bürogebäude erzielt folgende jährliche Einnahmen und Kosten:

• Mieteinnahmen (jährlich): 500.000 Euro

• Betriebskosten (jährlich):

  • Verwaltungskosten: 50.000 Euro

  • Instandhaltungskosten: 30.000 Euro

  • Energiekosten: 20.000 Euro

  • Versicherungen: 10.000 Euro

  • Grundsteuer: 5.000 Euro

Die Betriebskosten summieren sich also auf:

50.000+30.000+20.000+10.000+5.000=115.000 Euro

Der NOI des Bürogebäudes berechnet sich daher wie folgt:

NOI=500.000−115.000=385.000Euro

Das bedeutet, dass das Bürogebäude nach Abzug der Betriebskosten einen jährlichen Nettoertrag von 385.000 Euro erzielt.

Bedeutung des NOI

1. Indikator für Rentabilität: Der NOI gibt einen klaren Überblick über die operativen Erträge einer Immobilie und ist ein wichtiger Indikator für deren Rentabilität. Eine hohe NOI zeigt an, dass die Immobilie gut wirtschaftlich funktioniert und in der Lage ist, die laufenden Betriebskosten zu decken und darüber hinaus Erträge zu generieren.

2. Immobilienbewertung: Der NOI ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Bewertung von Immobilien, insbesondere bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens. Investoren und Bewertungsfachleute nutzen den NOI, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, indem sie den NOI mit einem Kapitalisierungszinssatz (Cap Rate) multiplizieren. Dies ergibt den sogenannten Kapitalwert der Immobilie.

   Kapitalwert=NOIKapitalisierungszinssatz (Cap Rate)\text{Kapitalwert} = \frac{\text{NOI}}{\text{Kapitalisierungszinssatz (Cap Rate)}}Kapitalwert=Kapitalisierungszinssatz (Cap Rate)NOI​

   Ein hoher NOI in Kombination mit einem niedrigeren Kapitalisierungszinssatz führt zu einem höheren Immobilienwert.

3. Entscheidungshilfe für Investoren: Investoren nutzen den NOI, um zu beurteilen, ob eine Immobilie eine gute Investition darstellt. Der NOI hilft dabei, die potenziellen Mieteinnahmen der Immobilie mit den anfallenden Betriebskosten zu vergleichen und die Rentabilität der Immobilie unabhängig von der Finanzierung (also ohne Berücksichtigung von Krediten und Zinsen) zu analysieren.

4. Leistungsindikator: Der NOI kann auch als Leistungsindikator für das Management einer Immobilie dienen. Ein steigender NOI über mehrere Jahre hinweg zeigt, dass das Management effizient arbeitet, die Betriebskosten im Griff hat und die Einnahmen durch Mietsteigerungen oder gute Auslastung stabil sind.

5. Vergleichbarkeit: Da der NOI nicht von der Kapitalstruktur oder der Besteuerung einer Immobilie beeinflusst wird, eignet er sich hervorragend für den Vergleich von Immobilien. Investoren können mehrere Objekte auf der Basis ihres NOI vergleichen, um herauszufinden, welche Immobilie das beste Ertragspotenzial bietet.

   
   
   
   

Einschränkungen des NOI

Obwohl der NOI eine wichtige Kennzahl ist, hat er auch einige Einschränkungen:

1. Ignoriert Finanzierungskosten: Der NOI berücksichtigt keine Finanzierungskosten (wie Hypothekenzinsen) oder Kapitalstrukturen. Zwei Immobilien mit dem gleichen NOI, aber unterschiedlicher Finanzierung, können unterschiedliche Wertentwicklungen und Renditen für Investoren bieten.

2. Kein Hinweis auf Cashflow: Der NOI zeigt nicht den tatsächlichen Cashflow der Immobilie. Ein hoher NOI bedeutet nicht notwendigerweise, dass ein Investor tatsächlich liquide Mittel erhält, da dieser Betrag keine Finanzierungskosten oder Investitionen in die Immobilie berücksichtigt. Daher ist der NOI nicht gleichbedeutend mit Gewinn oder Bargeldzufluss.

3. Keine Rücksicht auf Instandhaltungsrücklagen: In vielen Fällen sind Rücklagen für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen oder Renovierungen nicht im NOI berücksichtigt. Ein Immobilienbesitzer könnte mit einem hohen NOI auskommen, jedoch hohe künftige Instandhaltungskosten haben, die den Ertrag in der Zukunft verringern könnten.

   
   

Fazit

Das Net Operating Income (NOI) ist eine zentrale Kennzahl, die den operativen Ertrag einer Immobilie misst und einen klaren Überblick über deren Rentabilität und wirtschaftliche Leistung gibt. Es ist eine unverzichtbare Kennzahl für Immobilieninvestoren, Bewertungsfachleute und Immobilienmanager, da sie eine fundierte Basis für Investitionsentscheidungen und Immobilienbewertungen darstellt. Durch die Fokussierung auf die Mieteinnahmen und Betriebskosten lässt der NOI jedoch Finanzierungskosten, Steueraspekte und potenzielle künftige Investitionen außen vor, was bei der Interpretation und Anwendung berücksichtigt werden muss.