Erklärung der Abschreibung für Abnutzung (AfA)

Wenn Sie Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchten, können Sie nicht nur von den Mieteinnahmen profitieren, sondern auch von verschiedenen Steuervergünstigungen. Eine dieser Vergünstigungen ist die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA genannt. Mit Hilfe der AfA können Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten von Immobilien steuerlich absetzen. Wir erklären Ihnen, was Sie über die AfA für Immobilien wissen sollten.

AfA: Die wichtigsten Punkte zusammengefasst

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein Instrument der Steuerbilanzierung, mit dem Anlagegüter steuerlich abgesetzt werden können.
Die Abschreibungen erfolgen basierend auf der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, die vom Bundesministerium für Finanzen festgelegt wird.
Für Bestandsimmobilien gilt die lineare AfA, während ein neuer Gesetzesentwurf für Neubauprojekte eine Abschreibung nach der degressiven AfA vorsieht.
Derzeit beträgt der Abschreibungssatz für Bestandsimmobilien 2 Prozent über 50 Jahre, während Neubauimmobilien über 33 Jahre mit 5 Prozent abgeschrieben werden können.
Auch bei der Immobilienvermietung können bestimmte Kosten abgeschrieben werden, darunter auch der Kaufpreis der Immobilie.

Was bedeutet AfA?

Die Abkürzung AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ und wird auch als Abschreibung bezeichnet. Mit der AfA können teure Anschaffungen wie Immobilien über einen längeren Zeitraum steuerlich abgesetzt werden. Die Abschreibung erfolgt über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer, die in den AfA-Tabellen des Bundesministeriums für Finanzen nachgelesen werden kann.

Auch für Immobilien, die als Kapitalanlage erworben wurden, gilt die AfA. Die Nutzungsdauer beträgt für Neubauimmobilien 33 Jahre und für Bestandsimmobilien 50 Jahre.

AfA bei Immobilien: Wichtige Aspekte

Bisher war für Immobilien eine lineare AfA vorgesehen, bei der die Abschreibung gleichmäßig über die Gesamtnutzungsdauer verteilt wird. Ein neuer Gesetzesentwurf sieht jedoch eine degressive AfA für neu gebaute Anlageimmobilien vor. Bei der degressiven Abschreibung fallen die Sätze zu Beginn höher aus, was steuerliche Anreize für den Erwerb von Neubauimmobilien schafft.

Lineare vs. degressive AfA: Der Unterschied

Es gibt zwei Arten der AfA für Wohngebäude: die lineare AfA und die degressive AfA. Bei der linearen Abschreibung wird über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer ein fester Prozentsatz abgeschrieben. Für Bestandsimmobilien beträgt dieser derzeit 2 Prozent über 50 Jahre. Bei Neubauimmobilien kann die degressive AfA angewendet werden, wobei ein Wechsel zur linearen AfA möglich ist.

AfA bei Immobilien: Absetzbare Kosten

Mit der AfA können sowohl Anschaffungs- als auch Herstellungskosten von Immobilien abgeschrieben werden. Anschaffungskosten sind die Kosten für den Kauf, während Herstellungskosten die Kosten für den Bau der Immobilie umfassen.

Es ist wichtig zu beachten, dass nur das Wohngebäude abgeschrieben werden kann, nicht das Grundstück. Bei der Vermietung von Immobilien können außerdem einige Kosten abgesetzt werden, darunter:

Notarkosten und Grundbuchkosten
Maklerprovision
Grunderwerbssteuer
Schätz- und Gutachterkosten
Fahrt- und Telefonkosten im Zusammenhang mit der Immobilie

Unter den Herstellungskosten fallen:

Handwerkerkosten
Architektenhonorar
Baumaterial
Kosten für Baugenehmigung und -abnahme
Kosten für die Installation von Strom-, Gas- und Wasseranschlüssen

Besondere Regelung bei hohen Sanierungskosten

Beim Erwerb einer Anlageimmobilie ist es wichtig, auf den Sanierungsbedarf zu achten. Für Renovierungs- und Sanierungsarbeiten gelten spezielle Regelungen, insbesondere wenn die Kosten in den ersten drei Jahren mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen. In diesem Fall werden die Kosten den Herstellungskosten zugeschrieben und müssen einheitlich abgeschrieben werden. Liegen die Kosten unter 15 Prozent, können sie als Werbungskosten abgesetzt werden.