Baulast

Baulasten sind öffentliche Lasten, die in einem von der Stadt oder Gemeinde geführten Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingetragen werden. Sie sind in der Regel nicht im Grundbuch vermerkt. Baulasten entstehen, wenn der Grundstückseigentümer der Bauaufsichtsbehörde in öffentlich beglaubigter Form eine entsprechende Erklärung abgibt, in der er sich zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet.

In der Praxis dienen Baulasten häufig dazu, die Bebaubarkeit eines Grundstücks zu ermöglichen. Besonders bei Grenzbebauungen oder Bebauungen in unmittelbarer Nähe zu Grundstücksgrenzen kommen sie oft zum Einsatz. Wenn ein Eigentümer beispielsweise ein hinterliegendes Grundstück bebauen möchte, kann die Baubehörde die Baugenehmigung davon abhängig machen, dass der Eigentümer für das hintere Grundstück ein Wegerecht über das vordere Grundstück gewährt und dieses als Baulast im Verzeichnis eintragen lässt.

Ein weiteres Beispiel ist, wenn ein Grundstückseigentümer ein Gebäude errichten möchte, aber die vorgeschriebenen Grenzabstände nicht einhalten kann. In diesem Fall könnte der Nachbar auf seinem eigenen Grundstück eine Baulast eintragen lassen, um die Bebauung zu ermöglichen. Ebenso kann eine Baulast eingetragen werden, um die Bereitstellung von Stellplätzen nachzuweisen. In einigen Fällen könnte eine beabsichtigte Bebauung durch eine Baulast nicht umsetzbar sein, etwa wenn die Baulast die Nutzung des Grundstücks nur für Stellplätze gestattet.

Ein wesentliches Merkmal von Baulasten ist, dass sie auch für die Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers bindend sind. Das bedeutet, dass Baulasten nicht durch den Verkauf der Immobilie erlöschen. Eine Baulast wird nur aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht, wenn die Bauaufsichtsbehörde auf sie verzichtet. Im Gegensatz zum Grundbuch hat das Baulastenverzeichnis jedoch keinen öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass auch dann, wenn im Baulastenverzeichnis keine Baulast eingetragen ist, nicht garantiert werden kann, dass keine besteht.

Kaufinteressenten eines Grundstücks sollten sich deshalb bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung erkundigen, ob Baulasten eingetragen sind, und gegebenenfalls Einsicht ins Baulastenverzeichnis nehmen. Wenn Zweifel bestehen, ob ein Bauvorhaben realisierbar ist, empfiehlt es sich, im Vorfeld einen Architekten zu Rate zu ziehen, der die Bauoptionen unter Berücksichtigung möglicher Baulasten prüft. Alternativ kann im notariellen Kaufvertrag auch eine Baulastenfreiheit vom Verkäufer zugesichert werden.