Disagio

Beim Kauf einer Immobilie wird oft ein Disagio angeboten, um den anfänglichen Zinssatz zu senken. Das Disagio bezieht sich auf die Differenz zwischen dem genehmigten Kreditbetrag und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Da die Bank einen Abschlag von der genehmigten Kreditsumme abzieht, erhält der Kreditnehmer weniger Geld ausgezahlt, als er aufgenommen hat. Das Disagio stellt somit eine Zinsvorauszahlung in einer Summe dar.

Da die Bank dadurch ein geringeres Risiko eingeht, ist sie bereit, einen niedrigeren Zinssatz anzubieten. Disagios spielen vor allem im Immobilienbereich eine Rolle, wenn die Immobilie vermietet wird. Bei selbstgenutzten Immobilien führt ein Disagio in der Regel zu höheren Kreditkosten. Bis 1998 wurden Disagios auch bei selbstgenutzten Immobilien als Steuersparmodelle angeboten und konnten steuerlich als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Dieser Steuervorteil gilt heute nur noch für vermietete Immobilien und mindert als Werbungskosten sofort die Steuerlast.

Beispiel: Ein Kreditnehmer benötigt 200.000 €. Die Bank gewährt ihm einen 1 % niedrigeren Zinssatz, wenn er ein Disagio von 5 % akzeptiert. Dadurch zahlt der Kreditnehmer 10.000 € als Zinsvorschuss, erhält aber nur noch 190.000 € als Kreditbetrag. Möchte er den vollen Betrag von 200.000 € erhalten, muss er einen höheren Darlehensbetrag (210.000 €) vereinbaren, der nach Abzug des Disagios seinem Finanzierungsbedarf entspricht.

Ein hohes Disagio in der ersten Zinsbindungsphase kann die monatliche Belastung für den Kreditnehmer reduzieren und den Eindruck erwecken, dass die Rückzahlung auch bei niedrigem Einkommen machbar ist. Später, bei der Anschlussfinanzierung, wird jedoch deutlich, dass die Restschuld oft höher ist als der tatsächlich ausgezahlte Darlehensbetrag zu Beginn.

Zusätzlich muss der Kreditnehmer möglicherweise einen höheren Anschlusszins akzeptieren und könnte mit einer Belastung konfrontiert sein, die er sich vielleicht nicht mehr leisten kann. Ein Disagio führt letztendlich dazu, dass ein Darlehen insgesamt teurer wird und die Finanzierungskosten sowie die Zinsunsicherheit in die Zukunft verlagert werden.

Die Zinsbindungsfrist beträgt maximal fünf Jahre. Durch das Disagio kann im Finanzierungsjahr eine Steuerersparnis erzielt werden. Dies ist jedoch nur sinnvoll, wenn der Kreditnehmer in diesem Jahr eine hohe Steuerlast hat, die dann in der Vermietungsphase sinkt. Bleibt der Steuersatz konstant, kann ein Disagio eher steuerliche Nachteile bringen. In diesem Fall könnte es günstiger sein, einen höheren Zinssatz zu akzeptieren und die Zinsen kontinuierlich als Werbungskosten abzusetzen.