Beleihungsgrenze

Wenn der Kaufpreis einer Immobilie durch ein Bankdarlehen finanziert werden soll, prüft die Bank den Wert der Immobilie. Der Verkehrswert und der daraus abgeleitete Beleihungswert spielen eine entscheidende Rolle, um das Kreditinstitut abzusichern. Diese Werte sind wichtig, falls der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und die Bank die Immobilie im schlimmsten Fall verkaufen oder zwangsversteigern muss. Aktuelle Immobilienpreisinformationen für Berlin können Sie auf unserer Website unter „Immobilienpreise Berlin“ selbstständig einsehen.

Grundlagen der Beleihungsgrenze

Der Beleihungswert bildet für die Bank die Grundlage zur Bewertung der Immobilie als Kreditsicherheit. Auf dieser Basis wird die Beleihungsgrenze festgelegt, die angibt, wie viel von der Bank als Darlehen gewährt wird. Jede Bank legt diese Grenze individuell fest. In der Regel liegt die Beleihungsgrenze bei Geschäftsbanken sowie Volks- und Raiffeisenbanken bei etwa 80 Prozent des Beleihungswertes. Hypothekenbanken hingegen beleihen Immobilien meist nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes. Bei Lebensversicherungen, die eine Finanzierung in Verbindung mit einer Kapitallebensversicherung anbieten, wird der Beleihungswert ebenfalls nur mit maximal 60 Prozent angesetzt. Daraus folgt, dass der Beleihungswert einer Immobilie häufig nur einen Teil des tatsächlich gezahlten Kaufpreises deckt, den der Käufer für den Erwerb oder Bau der Immobilie aufbringen muss.

Was ist eine 1a-Hypothek?

Ein Darlehen, das unterhalb der festgelegten Beleihungsgrenze liegt, wird als 1a-Hypothek bezeichnet. Diese Art von Darlehen ist durch ein erstrangiges Grundpfandrecht im Grundbuch abgesichert. Sollte der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen und es zu einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen, wird das Darlehen des erstrangig abgesicherten Gläubigers vorrangig bedient.

Was ist eine 1b-Hypothek?

Eine 1b-Hypothek liegt vor, wenn die Bank ein Darlehen gewährt, das über der normalen Beleihungsgrenze liegt. In diesem Fall handelt es sich um ein Darlehen, das mit einer nachrangigen Besicherung abgesichert ist. Bausparkassen gewähren häufig solche nachrangigen Hypotheken.

Wie wird die Hypothek gesichert?

Die 1b-Hypothek ist durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht abgesichert. Da die Bank hierbei ein höheres Risiko eingeht, wird in der Regel ein etwas höherer Nominalzins verlangt, oft etwa 0,5 Prozentpunkte mehr als bei einer erstrangig gesicherten Hypothek. Sollte der Beleihungswert der Immobilie nicht ausreichen, um den gesamten Kaufpreis zu finanzieren, kann der Darlehensnehmer zusätzlich einen **Personalkredit** beantragen, sofern er über eine ausreichende wirtschaftliche Bonität verfügt.

Beleihungsgrenze – ein Beispiel:

Angenommen, der Kaufpreis für eine Immobilie beträgt 250.000 €.

Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 200.000 € (80 % des Kaufpreises) und stellt im 1. Rang ein Darlehen bis zu 60 % des Beleihungswertes zur Verfügung, also maximal 120.000 €. Wenn die Bank bereit ist, über die Beleihungsgrenze hinaus weitere 20 % zu finanzieren, könnte sie zusätzlich 40.000 € zur Verfügung stellen. Den restlichen Finanzierungsbedarf muss der Käufer entweder durch ein Bauspardarlehen, einen Personalkredit oder durch Eigenkapital abdecken.