Bruchteilsgemeinschaft

Die Bruchteilsgemeinschaft bezeichnet den gemeinsamen Besitz einer Sache durch mehrere Personen. Dabei handelt es sich um Miteigentum in Bruchteilen gemäß § 1008 BGB. Das Rechtsverhältnis unterliegt den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 741 BGB). Bruchteilseigentum unterscheidet sich deutlich vom Gesamthandseigentum und ist häufig bei Ehepartnern anzutreffen. Beispiele für Bruchteilseigentum im Grundbuch sind typischerweise das klassische Einfamilienhaus oder die gemeinschaftliche Eigentumswohnung.

Bruchteilsgemeinschaft im Vergleich zur Gesamthandsgemeinschaft

Das Konzept der Bruchteilsgemeinschaft wird durch den Gegenbegriff der Gesamthandsgemeinschaft veranschaulicht. Bei der Gesamthandgemeinschaft besitzen mehrere Personen einen Vermögensgegenstand gemeinsam. Jede Person hat einen ideellen Anteil am Gesamthandvermögen, jedoch nicht an einzelnen Vermögensgegenständen. Ein typisches Beispiel für eine Gesamthandgemeinschaft ist die Erbengemeinschaft, bei der ein Miterbe nur in Zusammenarbeit mit allen anderen Miterben über den Nachlass verfügen kann.

Die Rechtslage bei Eheleuten als Bruchteilsgemeinschaft

Wenn Ehepartner eine Immobilie erwerben, erfolgt der Besitz in der Regel als Bruchteilsgemeinschaft. Es wird angenommen, dass beiden gleiche Anteile zustehen (§ 742 BGB). Jeder Ehepartner kann theoretisch über seinen Anteil verfügen, jedoch nicht über die Immobilie als Ganzes. Ein Verkauf des Anteils durch einen Ehepartner gestaltet sich schwierig, es sei denn, es wird beispielsweise an den neuen Lebenspartner des anderen Ehepartners verkauft. Jeder Ehepartner kann die Auflösung der Gemeinschaft verlangen, es sei denn, es wurde ausdrücklich vereinbart, dass die Auflösung für die Dauer der Ehe ausgeschlossen ist oder beide Ehepartner den Verkauf wünschen. Ist ein Ehepartner alleiniger Eigentümer der Immobilie, benötigt er für den Verkauf die Zustimmung seines Partners, wenn die Immobilie sein Vermögen im Ganzen darstellt (§ 1365 BGB).

Wohnungseigentum im Grundbuch

Die Rechtslage bei Wohnungseigentum und den entsprechenden Wohnungseigentümergemeinschaften erfordert eine besondere Betrachtung.

Obwohl auch diese Gesamthandgemeinschaften sind, hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, über sein Sondereigentum an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit frei zu verfügen und es zu verkaufen. Über das gemeinschaftliche Eigentum kann jedoch nur in Absprache mit allen anderen Wohnungseigentümern verfügt werden.

Rechte von Eheleuten in einer Bruchteilsgemeinschaft

Wenn Eheleute jeweils die Hälfte einer Immobilie besitzen, handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Im Gegensatz zur Gesamthandsgemeinschaft hat jeder Miteigentümer ein Recht an einem ideellen Bruchteil der Immobilie (§ 1008 BGB). Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil verfügen und somit seinen Anteil am Grundstück verkaufen.

Theoretisch könnte ein Ehepartner seinen Anteil an der Immobilie eigenständig und gegen den Willen des anderen verkaufen. Wenn die Immobilie jedoch als Familienwohnhaus genutzt wird, ist das Verfügungsrecht eingeschränkt, da Rücksicht auf die Interessen des anderen Ehepartners genommen werden muss. Eine Auflösung der Gemeinschaft und der Gesamtverkauf der Immobilie können nur auf Antrag eines Ehepartners erfolgen (§ 749 BGB). Ein Verkauf des Bruchteils wäre jedoch möglich, wenn nach einer Scheidung ein neuer Lebenspartner den Platz des geschiedenen Ehepartners einnehmen möchte.