Bebauungsplan

Ein Bauvorhaben muss stets den Vorgaben eines bestehenden Bebauungsplans folgen. Dieser regelt das Bauplanungsrecht und definiert, welche Arten von Bauwerken auf einem Grundstück errichtet werden dürfen. Der Bebauungsplan ist ein detailliertes Regelwerk, das neben Textvorgaben auch Zeichnungen, Farben und Planzeichen enthält. Er legt fest, wie ein spezifischer Teil einer Gemeinde baulich und anderweitig genutzt werden darf. Bebauungspläne werden öffentlich bekannt gemacht und sind in der Regel bei der zuständigen Gemeinde einsehbar.

Aus dem Bebauungsplan geht hervor, welche Art der baulichen Nutzung zulässig ist. Zusätzlich zur planlichen Festlegung wird in der Baunutzungsverordnung ein Katalog von Baugebieten definiert. Diese Baugebiete – etwa reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete oder Gewerbegebiete – differenzieren sich durch ihre allgemeine Zweckbestimmung und geben an, welche baulichen Nutzungen an einem bestimmten Ort zulässig sind. Die Gemeinde, die den Bebauungsplan aufstellt, ist an diese Kategorisierungen gebunden.

Die zulässige Nutzung eines Grundstücks richtet sich daher wesentlich nach den Festsetzungen des Bebauungsplans. In einem reinen Wohngebiet dürfen beispielsweise ausschließlich Wohngebäude errichtet werden, zu denen auch Wohnheime gehören, jedoch keine Einrichtungen wie Kinderheime oder Asylbewerberunterkünfte. In einem allgemeinen Wohngebiet ist neben Wohnbebauung auch die Ansiedlung von Geschäften zur Versorgung der Anwohner oder von nicht störenden Handwerksbetrieben gestattet, ebenso wie soziale Einrichtungen. In diesem Fall wären etwa ein Supermarkt oder eine Tierarztpraxis zulässig, jedoch nicht ein Baustofflager oder das Aufstellen einer schweren Dampflokomotive im Garten.

Bebauungsplan und Bauliche Nutzung

Der Bebauungsplan legt fest, in welchem Umfang ein Grundstück bebaut werden darf, indem er Kennzahlen wie die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Geschosse sowie die Gebäudehöhe bestimmt. Diese Vorgaben regulieren das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks. In bestimmten Fällen können Ausnahmen oder Befreiungen vom Bebauungsplan erteilt werden, um planungsrechtliche Einschränkungen zu überwinden.

Ausnahmen können nur gewährt werden, wenn der Bebauungsplan dies ausdrücklich vorsieht. Liegen die Voraussetzungen für eine Befreiung nicht vor, bleibt dem Bauherrn nur die Möglichkeit, bei der Gemeinde eine Planänderung zu beantragen. Diese muss vom Gemeinderat beschlossen werden, wobei kein rechtlicher Anspruch auf eine Änderung besteht. In der Regel ist eine Planänderung, die ausschließlich im Interesse eines einzelnen Grundstückseigentümers erfolgt, mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden.

Fehlt ein Bebauungsplan, richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben nach den allgemeinen Vorschriften für den Innenbereich (§ 34 BauGB) oder den Außenbereich (§ 35 BauGB). Um frühzeitig Unklarheiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, vor der Einreichung eines aufwändigen und teuren Bauantrags eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Behörde zu stellen. Seriöse Immobilienmakler prüfen im Vorfeld eines geplanten Verkaufs die planungsrechtlichen Vorgaben, sodass alle Beteiligten sicher sein können, keine unangenehmen Überraschungen zu erleben.